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와이에스개발의 일산 풍동 데이엔뷰 홍보전시물(좌)와 한운디앤씨의 일산 풍동 레아플라체 주택홍보관(우) 모습 (강은태 기자)

(서울=NSP통신) 강은태 기자 = 고양시 풍동 2지구 도시개발을 추진하는 업무대행사들이 지역주택조합아파트 조합원 모집에 열을 올리자 고양시가 이에 대해 경고하고 나섰다.

또 도시개발 사업부지 한 곳에 분열된 두 개의 토지주 조합 추진위원회와 업무대행사 두 개가 대립하며 경쟁하듯 지역주택조합 아파트 조합원 중복 모집을 시작해 고양시의 선택을 받지 못하는 업무대행사가 모집한 지역주택조합아파트 조합원들의 피해가 예상됐다.

현재 고양시 관계자는 “고양 풍동 2지구 도시개발 구역 내 지역주택조합 아파트 추진은 업무대행사의 경쟁으로 과열된 상태다”며 “허위·과장 광고가 우려 된다”고 경고했다.

따라서 NSP통신은 고양 풍동 2지구 도시개발지구 구역 내 지역주택조합아파트 조합원 모집 과열 양상과 고양시의 우려를 포함해 고양 풍동 2지구 도시개발 당사자인 토지 주들의 입장을 총 5회에 걸쳐 심층 분석 보도한다.

그 세 번째 순서로 ‘고양 풍동 2지구 도시개발 어떻게 되나’제목 하에 ‘체비지·사업비 분석 통한 眞 업무대행사 분별 법’을 내보낸다.〈편집자 주〉

◆고양 풍동 2지구 도시개발지구 체비지와 사업비의 상관관계

(강은태 기자)

환지방식 도시개발 진행시 체비지란 토지구획정리사업에 소요되는 기반시설 비용 재원 마련을 위해 사업주가 토지 소유주로부터 취득해 처분할 수 있는 구획 정리된 새로운 토지다.

또 고양 풍동 2지구 도시개발지구의 감보율(減步率)은 고양시 인가당시 약 48%로 감보율이란 토지구획 정리사업에서 도로, 구거, 하천, 제방 등 공공지목을 확보하고 공사비를 충당하기 위해 토지를 공출(供出)받는 토지 비율로 전체 토지 대비 해당 지자체에 기부 채납되는 토지 비율을 의미한다.

그런데 고양 풍동 2지구는 2015년 6월 2일 고양시 인가당시 도시기반 시설을 만드는 총 사업비로 1700억 5700만원이 책정돼 토지구획 정리 후 감보율에 포함된 체비지를 매각하는 방식으로 사업비를 충당하는 환지 방식이다.

따라서 토지 구획정리를 통해 도시개발을 진행 할 경우 도시 기반시설 비용인 사업비가 상승하면 체비지도 증가하면서 감보율도 증가하게 되고 반면 증가되는 체비지 면적만큼 사업부지는 축소 될 수밖에 없다.

다시 말해 사업비 증가는 체비지 증가를 가져오고 체비지 증가는 해당 지자체에 토지 구획 정리 후 기부 채납해야 하는 감보율 부지의 증가를 가져오기 때문에 일정한 면적의 사업부지가 필요한 시행자는 사업부지 축소보다는 공급 토지 원가 상승을 감수하게 된다.

◆한울디앤씨 1700억5700만원 VS 와이에스개발 3499억2619만원 사업비差 1700억 원

고양 풍동 2지구 도시개발 지구 업무대행을 맡고 있는 일산 풍동 레아플라체 브랜드의 한울디앤씨의 풍동 2지구 도시개발 사업비는 1700억 5700만원으로 2015년 고양시의 인가조건과 같다.

또 일산 풍동 데이엔뷰 브랜드의 와이에스개발은 지난 4월 21일 개최한 창립총회 제출자료에서 고양 풍동 2지구 도시개발 지구 총 사업비를 한울디앤씨 사업비의 두 배를 초과하는 3499억 2619만원으로 증액 변경했다.

특히 한울디앤씨는 토지구획 정리 후 사업부지인 A-1 공동주택용지에 일산 풍동 레아플라체 브랜드로 3.3㎡ 공급 원가 900만 원대의 지역주택조합아파트 조합원을 모집 중이며 와이에스개발도 A-1, B-2, B-3에 일산 풍동 데이엔뷰라는 브랜드로 한울디앤씨와 같은 3.3㎡ 공급 원가 900만 원대의 지역주택조합아파트 조합원을 모집 중으로 배우 권상우, 손태영 부부를 모델로 선택한바 있다.

따라서 한울디앤씨와 와이에스개발의 고양 풍동 2지구 도시개발 사업비(도시기반시설 구획정리 비용) 차이를 비교 분석해 보면 어느 업체가 풍동 2지구 도시개발에 더 적합한 업무대행사인지 분별해 낼 수 있다.

◆고양시 인가당시 토지구획 정리 후 토지평가 총액 3860억 6774만원

현재 고양 풍동 2지구 도시개발지구 토지 34만 563.3㎡ 중 국·공유지 12만 1271㎡를 제외 한 민간 사유지 22만 292㎡에 대한 고양시 인가(2015년) 당시 평가 금액은 총 2400억 원으로 3,3㎡당 359만 5228원으로 추정 평가됐다.

또 토지구획 정리가 완료된 후 체비지를 포함한 감보율 부지 약 48%를 지자체에 기부채납 하고 남은 사업부지 약 52%, 17만 6539㎡에 대한 토지 구획정리 후 총 평가금액은 3860억 6774만원으로 토지구획 정리 후 3,3㎡당 토지 가격은 721만 6669원으로 추정 평가 됐다.

따라서 한울디앤씨와 와이에스개발이 평당 900만 원대에 모집 중인 지역주택조합아파트를 단순 평가하면 3,3㎡당 토지비용은 721만 6669원이고 남는 차액 약 250만원은 아파트 건축비임을 알 수 있다.

그러나 와이에스 개발의 도시기반 구획정리 사업비 3499억 2619만원은 고양시 인가당시 책정된 사업비 1700억5700만원보다 1700억 6919만원이 더 증액 돼, 추가된 사업비 충당을 위해선 감보율에 포함된 체비지 면적을 확대하거나 사업부지의 토지 공급 원가를 증액할 수밖에 없게 된다.

따라서 와이에스개발의 구획정리 후 토지 총 평가금액은 종전의 3860억 6774만원에 추가된 사업비 1700억 6919만원을 합산한 총 5597억 9538만원으로 평가되고 구획정리 후 3,3㎡당 토지 가격은 종전의 721만 6669원에서 324만 7448원 증액한 1046만 4117원으로 추정 산출된다.

결국 와이에스 개발은 900만 원대에 모집 중인 지역주택조합아파트 조합원들에게 3,3㎡당 토지비용 1046만 4117원과 3,3㎡당 건축비 350만원을 합산한 1396만 4117원을 부과할 수밖에 없다.

또 일산 풍동 데이엔뷰 브랜드의 지역주택조합원들은 필연적으로 3,3㎡당 수백만 원의 추가 분담금이 감당해야 되는 상황에 직면하게 될 것으로 전망된다.

와이에스개발이 지난 4월 21일 개최한 창립총회에서 제출한 한울디앤씨 사업비의 두 배를 초과하는 3499억 2619만원으로 증액 변경한 사업비 상세 내역 (강은태 기자)

◆와이에스개발 인구배분 6000세대 주장은 ‘토지원가 상승 무마용’

고양시 도시주택국 산하의 한 관계자는 “토지원가 상승을 가져온 와이에스 개발의 인구배분 6000세대 주장은 실현되기 어려운데 왜 그런 사업계획을 주장하는지 이해하기 어렵다”고 말했다.

하지만 고양 풍동 2지구 도시개발업무에 관여하고 있는 도시개발 엔지니어인 A씨는 “와이에스개발은 사업비 추가 증액으로 공급 토지 원가가 상승하자 추가 분담금을 우려한 지역주택조합원들의 불안 심리와 수익률이 나지 않을 거라는 토지주들의 공격을 무마하기 위해 사업매출을 올려 상승한 공급 토지 원가를 낮추기 위한 방편으로 인구배분 6000세대 변경을 주장 한 것이다”고 귀띔 했다.

이어 “와이에스개발이 정말 고양 풍동 2지구 도시개발에 사업 의지가 있다면 고양시의 실시계획 인가시 변경 자체가 어려운 인구배분 6000세대 주장을 하지 않았을 것이다”며 “사업이 아니라 다른 목적이 있지 않은지 잘 살펴보아야 한다”고 강조했다.

또 와이에스개발과 토지매매계약을 체결한 토지주 B씨는 “우리는 어느 업무대행사가 우리에게 토지 매매 계약 잔금을 줄 것인가에만 관심이 있지 사업이 어떻게 될 것인지에 대해서는 관심이 없다”며 “토지 매매 계약 잔금만 받게 되면 정말 지긋 지긋한 풍동 2지구를 벗어나고 싶다”고 하소연했다.

한편 와이에스개발측은 이 같은 주장에 대해 현재 전혀 대응하지 않고 있으며 톱스타 반열에 들어가는 권상우, 손태영 부부를 모델로 선택했다는 보도 자료를 쏟아내며 일산 풍동 데이엔뷰라는 브랜드의 지역주택조합아파트는 개발호재를 갖춘 수도권 알짜배기라는 홍보에 열을 올리고 있다.

NSP통신/NSP TV 강은태 기자, keepwatch@nspna.com
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