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박서이세무사의 세무상식

1세대 1주택 비과세

NSP통신, NSP인사 기자, 2017-05-02 13:21 KRD7
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(서울=NSP통신) 따뜻한 5월, 이사철을 맞이하여 주택 양도 시 세금을 절세할 수 있는 1세대 1주택 비과세 규정을 알아보자.

▲ 1세대 1주택 비과세란?

양도일 현재 국내 소재 1세대 1주택의 양도에 대하여는 양도소득세를 과세하지 않는다. 주택은 주거생활의 기초가 되는 것으로 국민의 주거생활 안정과 거주 이전의 자유를 보장하고자 마련된 제도이다.

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▲ 1세대 1주택 비과세를 위한 첫 번째 요건. ‘거주자’의 주택

1세대 1주택으로 비과세되기 위해서는 일정한 요건을 갖추어야 하는데 첫 번째 요건으로양도인이 거주자이어야 한다. 여기서 거주자란 국내에 주소나 거소가 있는 자를 말한다. 따라서 국내에 거주하지 않은 비거주자의 주택에 대해서는 비과세 규정이 적용되지 않는다. 다만, 거주자인 상태에서 취득하여 해외이주 또는 취학, 근무 상 형편으로 국외에 출국하여 비거주자인 상태에서 소유주택을 양도하는 경우에는 출국 후 2년 이내 양도분에 한하여 예외적으로 비과세규정을 적용한다.

▲ 1세대 1주택 비과세를 위한 두 번째 요건. 1세대가 보유한 하나의 주택

1세대 1주택으로 비과세되기 위한 두 번째 요건으로는 단어 그대로 1세대가 하나의 주택만 보유한 상태에서의 양도이어야 한다.

여기서 1세대란 거주자 및 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다. 이 경우 가족이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말한다. (장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 포함).

다만 취학, 질병의 요양, 근무 상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. 만약 부부간에 각각 단독세대를 구성할 경우에도 동일한 세대로 본다.

또한 생계를 같이하는 가족이라 함은 숙식 뿐 아니라 경제활동까지도 함께하는 것을 의미하므로 이에 해당되지 않는다면 같은 주민등록상에 있더라도 같은 세대로 볼 수 없다.

다음으로 소득세법상 ‘주택’이란 실제 용도가 사실상 주거에 제공되는 건물을 말한다. 따라서 공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 1세대 1주택으로 보지 아니한다.(예 : 오피스텔) 임대주택의 경우 1세대의 소유 주택 수에 포함하는 것이 원칙이나 장기임대주택특례규정 및 신축임대주택 특례규정(주택임대사업자 등록 필) 에 적용되는 주택은 주택 수에서 제외된다.

▲ 1세대 1주택 비과세를 위한 세 번째 요건. 2년 이상 보유주택

위의 조건을 충족하더라도 최소 2년 이상 보유한 주택만 비과세를 적용할 수 있다. 이 때 보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일(초일 산입)부터 양도일까지로 한다.

다만 경우에 따라 보유기간 기산일이 달라질 수 있다. 예를 들어 재건축된 주택의 양도라면 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하게 된다. 동일 세대원에게 상속된 주택을 양도하는 경우에는 피상속인의 취득일로부터 기산하게 된다. 그리고 이혼위자료로 받은 주택이라면 위자료로 받은 자의 취득일로부터 기산한다.

NSP통신

▲ 1세대 1주택 비과세를 위한 네 번째 요건. 등기된 주택 및 고가주택이 아닌 주택

1세대 1주택 비과세 적용 가능한 주택은 기본적으로 등기절차가 완료된 주택이어야 한다. 즉 적법한 사전절차를 거친 주택이라야 특례를 적용받을 수 있다. 또한 고가주택인 경우에는 다른 요건을 충족해도 비과세규정을 적용받을 수 없다. 여기서 고가주택이란 양도가액(실거래가)이 9억 원을 초과하는 주택을 말한다. 이 때 고가주택을 판정함에 있어 공동명의인 경우 각 지분에 해당하는 양도가액이 아닌 전체 양도가액을 기준으로 판정하게 된다.

▲ 1세대 1주택 비과세를 위한 다섯 번째 요건. 주택의 부수토지만 비과세

주택의 부수토지란 주택에 부수되는 토지로 도시지역 내의 경우 건물이 정착된 면적의 5배, 도시지역 밖의 경우에는 10배 이내 토지를 말한다. 따라서 이 범위를 초과한 토지는 1세대 1주택의 토지라 하더라도 비과세대상에서 제외된다. 복합건물(하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 건물)의 경우에는 그 전부를 주택으로 보되, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

▲ 비과세요건 판정 기준일

1세대 1주택 비과세요건의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만 실무상 양도일 현재 1세대이더라도 기존 주택의 양도일이 근접한 경우 적용되지 않는 경우가 다소 있으므로 주의가 필요하다.

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