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(서울=NSP통신) A씨는 3년 전부터 건강이 편찮으신 부모님을 동거봉양하고 있다. 부모님과 합가 당시 A씨, 부모님 모두 한 채의 주택을 보유하고 있었기에 현재 1세대 2주택 상태이다. 최근 자녀의 성장으로 좀 더 큰집으로 옮기고자 하나 기존주택을 양도 시 부담하게 될 양도소득세가 걱정되어 이전을 고민중이다.

▲ 노부모 봉양을 위한 합가 시 1세대 2주택 비과세

1세대 1주택자가 1주택을 가진 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 경우에는 세대를 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여 양도소득세를 비과세한다. 여기서 직계존속이란 60세 이상의 자를 말하며 배우자의 직계존속을 포함한다. 이 때 합가당시 직계존속 중 어느 한 사람만 60세 이상이면 가능하다. 만일 세대를 합했다가 분가 후 다시 세대를 합치게 되는 경우라면 당초 합친 날이 아닌 그 최종 합친 날로부터 5년을 적용하게 된다.
한편, 또한 동거봉양을 위해 합가 후 부모의 사망으로 합가 당시 부모가 보유하던 주택을 자녀가 상속받고, 자녀가 세대를 합치기 전부터 보유하던 주택을 양도하는 경우에도 비과세를 적용받을 수 있다.

▲ 혼인으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 특례

1주택을 가진 자와 1주택을 가진 자가 혼인하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에는 그 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여 양도소득세가 비과세된다. 이 때 “혼인한 날”의 의미는 [가족관계의 등록 등에 관한 법률] 에 따라 관할지방관서에 혼인신고한 날을 말한다. 단, 일시적 2주택자와 다른 2주택을 보유한 자가 혼인하여 4주택 보유상태에서 1주택을 양도한 경우에는 “1주택을 가진 자” 에 해당하지 않으므로 1세대 1주택 비과세 특례에 해당하지 않는다.

▲ 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택 비과세 특례

1세대 1주택자인 거주자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 새로이 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도한다면 양도소득세 비과세를 적용할 수 있다. 예를 들어 새로운 곳으로 이사를 위해 집을 취득하고 이사 후 3년 이내 종전 주택을 양도하는 경우 종전주택의 양도소득세를 비과세 받을 있는 것이다. 이 때 주의할 것은 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득해야 한다는 점이다.
다른 주택을 신축하고자 매입한 낡은 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 경우에도 종전의 주택을 1세대 1주택으로 볼 수 있다.

▲ 상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례

상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세규정이 적용된다. 이 때 그 밖의 주택은 상속개시 당시 보유한 주택만 해당되며, 일반주택이 아닌 조합원입주권인 경우에도 해당 입주권이 주택으로 전환되어 전환주택을 양도하는 경우 비과세특례를 적용받을 수 있다.
한편 상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우 그 신축주택은 상속받은 주택의 연장으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세특례규정이 적용된다.

사례에서 A씨의 경우 합가일로부터 5년 이내이므로 종전주택을 양도 시 비과세를 적용받을 수 있다. 이 때 절세를 위한 팁은 두 주택 중 양도소득세가 많이 나오는 주택을 양도하는 것이다. 예를 들어 양도차익이 크거나, 보유기간이 짧아 장기보유특별공제를 적게 받는 주택을 먼저 양도하여 비과세를 적용받으면 세금측면에서 유리할 수 있다. 물론 세금측면 뿐 아니라 시가상승 등의 다른 요인도 물론 고려해야 할 것이다.

이상의 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세특례규정은 특례적용 양도주택이 양도 당시 1세대 1주택 비과세규정이 적용되는 주택임을 전제로 한다. 즉 국내 소재 주택으로 거주자인 1세대가 2년 이상 보유한 1주택으로, 등기된, 고가주택이 아닌 주택이어야 함이 기본조건임을 잊지말자.

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