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(서울=NSP통신) 김태연 기자 = 정부는 8월 2일 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 내놓았다.

새 정부가 들어선 이후 6월 19일에 이어 두 번째 부동산 대책이다. 지난 대책 발표 때 정책 이후에도 주택가격이 비정상적으로 상승한다고 판단할 경우 추가적인 규제책을 내놓겠다고 했었는데 현실화됐다.

보유세 정도를 제외한다면 수요 억제를 위한 모든 규제안이 포함된 것으로 예상된다.

언론 보도자료에 있는 주택시장 동향 및 평가를 보면 정부가 주택시장을 바라보는 시각을 확인할 수 있을 것이다.

주택시장 동향 및 평가에서 찾아 볼 수 있는 주택시장에 대한 정부의 시각은 다주택자의 주택구매 증가가 최근 집값 상승의 주요 요인이고 서울과 수도권 주택공급량은 예년을 상회하는 수준으로 문제가 없으며 6.19 대책 발표 이후 풍선효과가 발생했고 고분양가 분양물량(강남 재건축)이 늘어나면서 주변 집 값을 자극할 가능성이 있다는 것이다.

결론적으로 투기 수요 억제가 주택시장 안정화에 최우선이라는 판단이 8. 2 부동산 대책으로 이어졌다.

이번 대책에 포함된 주요 규제책은 투기 과열지구 지정, 투기지역 지정, 재건축·재개발 규제 정비, 민간택지 분양가상한제 적용요건 개선, 양도소득세 강화, 다주택자 금융규제 강화, 자금조달계획 등 신고 의무화, 청약제도 개편 등이다.

주택시장에 가장 영향력이 클 것으로 보이는 대책은 투기과열지구 지정과 양도소득세 강화로 예상된다.

6년 만에 투기과열지구로 지정된 지역은 서울 전역과 경기 과천, 세종시이다. 투기과열지구로 지정되면 전매제한기간 연장, 대출 규제 강화, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등과 같은 각종 규제가 뒤따르게 된다.

이와 더불어 다주택자에 대한 양도소득세가 강화됨에 따라 투자에 대한 기대수익률이 낮아지게 됐다.

주택과 관련된 대출과 거래는 어려워지고 미래 기대 수익률도 낮아지기 때문에 수요억제 효과는 분명히 있을 것으로 전망된다.

규제의 사각지대는 있기 마련이고 틈새를 노리는 수요는 분명히 존재할 것이다. 또한 상대적으로 규제 강도가 덜한 수도권 및 지방 주요도시로의 수요 이전 가능성도 충분히 있다.

하지만 대출부터 매매까지 전방위적인 규제가 도입됐기 때문에 갭 투자 등을 통해 투자수익을 기대하던 수요의 감소는 불가피 해 보인다.

특히 양도소득세가 강화되면서 기대수익률이 낮아지기 때문에 중과세가 적용되는 2018년 4월 1일 이전에 급매물이 늘어날 가능성이 높다.

서울지역 재건축사업의 속도가 느려질 것으로 전망된다. 사업성이 하락할 가능성이 높기 때문이다.

조윤호 동부증권 애널리스트는 “재건축 초과이익환수제 유예가 폐지되는 것은 사실 별 의미가 없어 보이지만 조합원 지위 양도 제한 강화, 정비사업 재당첨 제한, 투기과열지구 내 DTI, LTV 강화, 중도금 대출 요건 강화 등으로 인해 일반 분양분의 청약률이 낮아질 것”이라고 전망했다.

이어 그는 “재건축을 준비하고 있는 사업장에서는 사업성 재검토를 위한 시간이 필요할 것”이라고 예상했다.

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NSP통신/NSP TV 김태연 기자, ang1130@nspna.com
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