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이호연 소장(소상공인연합회 소상공인연구소)

(서울=NSP통신) 김현미 국토교통부 장관은 취임사를 통해 부동산 투기근절과 서민들의 ‘주거 사다리 정책’을 강화하겠다는 강력한 의지를 밝혔다.

평소의 꼿꼿한 소신과 행동이 그대로 취임사에 반영됐다고 본다.

평소 국회에서 질의를 통해 정부의 정책오류에 대해 장관들을 호되게 질타하던 모습들이 눈에 선하다.

하지만 이제 김 장관은 비판자의 입장이 아니라 정책을 입안하고 집행을 해야만 하는 국무위원이 됐다.

전문적 지식과 열정적인 학습열, 그리고, 타고난 성품이 하모니가 되어 국민들로부터 박수를 받았던 국회의원 시절의 모습이 장관 취임이후에도 계속 이어지기를 바란다.

◆일본보다 비싼 우리나라의 땅값

2014년 경제협력개발기구(OECD) 자료에 게재된 땅값을 보면 우리나라국토 전체의 땅값은 5조9000억 달러다.

독일은 4조7000억불, 호주는 4조 3000억불로 우리나라 전체 땅값이 독일이나 호주보다 비싸다.

부동산 가격이 높기로 유명한 일본도 10조6000억 달러다. 면적을 고려하면 우리나라 땅값이 일본보다 높은 것이다.

높은 땅값은 일부 부유층의 부 축적에 악용될 뿐, 모든 경제 주체들에게 전혀 도움이 되질 않는다.

전 기획재정부 장관이 쓴 저서에 따르면 부동산 지니계수는 0.9에 달한다고 한다. 이런 주장이 사실이라면, 부동산의 부유층 편재 현상은 정말 심각한 실정이다.

◆서민들에게 견디기 힘든 주거 문제

박근혜 정부 집권 후 집값상승폭은 GDP상승분의 3.5배에 달했다.

2013년 2월 주택도시보증공사의 민간아파트 3.3㎡당 평균분양가격은 795만원이었는데 2016년 12월에는 949만원으로 154만원이나 올라 19.3%가 상승했다.

박근혜 정권 출범 후 LTV·DTI 완화를 통해 빚을 집을 사라고 권유한 정책들이 이런 결과를 낳은 것이다.

이명박 정권 때부터 건설을 통한 인위적 성장률 유지정책과 주택임대소득 비과세 정책도 부동산 가격 인상에 큰 몫을 차지했다.

덩달아 전월세 가격도 급등했고 이런 현상은 가계부채 급등현상으로 이어졌다.

저금리 기조 장기화로 인해 임대인들은 월세로의 전환을 희망했고, 임차인들도 전세 값 인상분을 조달하지 못해 월세 또는 반 전세 거래가 급등했다.

2011년 임대차 거래 중 월세비중이 33% 이었으나 2016년에는 45.2%로 급등했다.

서민들의 살림살이는 점점 더 궁색해지게 된 것이다.

이런 주거비용 인상 때문에 서민들은 허리띠를 졸라매야만 했다. 하루살이처럼 하루하루를 견뎌내기가 힘들다. 더욱 심각한 점은 청년들의 주거비 문제이다.

청년 근로자의 17%에 해당하는 63만 명은 월 71만원 수준의 열정 페이를 받는 근로자들인데 이들이 살고 있는 서울의 주요지역 원룸 월 임대료는 50만원 수준이다.

이들이 스스로를 꿈과 희망까지도 포기하고 살아가야 하는 7포 세대라고 자조 섞인 푸념을 하고, 우리나라를 헬 조선이라고 냉소를 보여도 기성세대들은 할 말이 없을 것이다.

우리나라의 주택 보급율은 100%를 넘었지만 자가 주택 보유비율은 점차 낮아지고 있는 추세를 보이고 있다.

수도권의 경우 2010년 54.6%, 2011년 52.3%, 2012년 51.5% 수준이다.

다주택자들의 주택보유 비중이 점점 더 늘어나고 있고, 상대적으로 무주택 서민 비중이 늘어나고 있는 것이다.

◆공공주택 공급 정책

김 장관은 취임사를 통해 최근 강남 발 아파트 투기열풍의 원인을 다주택자들과 편법적 거래로 의심이 갈만한 29세 이하의 젊은이들의 주택구입이라고 지적했다.

역대 어느 장관도 신랄하게 이런 통계자료를 발표한 적이 없었을 것이다.

김 장관은 취임사에서 이번에 정부가 발표한 6·19 부동산 대책은 부동산 과열양상의 원인이 공급부족에 원인이 있는 것이 아니기 때문에 수요억제 방안에 집중됐다고 주장했다.

언론이 공급부족문제를 해결한 대책이 부족하다는 비판을 정면으로 부인한 것이다.

하지만 오래 전부터 주택 공급부족 문제가 부동산 과열 양상을 일으킨 주범이라는 사실을 부인할 수는 없을 것이다.

중장기적 관점에서 주택공급문제를 근본적으로 해결하지 못한다면 언제라도 부동산 투기는 재현될 수밖에 없기 때문이다.

역대 정권들은 부동산 가격안정을 위해 공공주택 보급정책을 펼쳐왔다. 하지만, 언 발에 오줌 누기 격으로 수요에 비해 턱없이 공급이 부족했다.

공공주택 추첨과정은 로또에 비유되었고, 오히려 인근 지역의 부동산 가격을 끌어 올리는 부작용을 낳기도 했다.

주택시장에 가수요가 모여들어 투기가 형성되는 이유는 간단하다. 아파트를 지을 땅이 없기 때문이라는 것이다. 평당 아파트 건축비는 4~5백만 원에 불과한데, 고급아파트의 경우 평당 거래가격은 수천만 원에 달하고 있다.

결국, 부동산 과열과 거품의 직접적 원인이 비싼 땅값이었던 것이다.

과연 아파트를 지을 땅이 없을까? 이명박 정부는 이 문제를 해결하기 위해 반세기 이상 긴 세월동안 유지해온 그린벨트를 풀었다.

인구절벽 문제를 오래 겪은 일본의 경우, 동경 시내에서조차 빈 집이 늘어나 골치를 썩고 있고, 도심 외곽에 소재한 주택단지에는 공동화 현상이 발생해 흉물이 되고 있다고 한다.

20년 후 우리나라의 주택문제가 일본을 답습하게 된다면 지금 우리가 그린벨트까지 헐어 아파트를 건설하는 정책은 향후 혹독한 비난의 대상이 될 것이다.

◆도로 등 국유지 위 아파트 건설 방안

미국 보스턴 외곽 고속도로 위에는 아파트가 즐비하게 들어서있다.

독일의 아우토반 고속도로 위에도 아파트가 들어서 있다.

우리나라에도 하천 부지 위에 아파트를 건축한 사례가 다수 있다.

고속도로 위에 지은 아파트에 살고 있는 주민들이 소음문제로 고통을 받고 있을까?

건축 기술이 발달해 이런 문제는 걱정할 이유가 없다. 미국에는 5성급 호텔이 고속도로 위에 자리 잡고 있는 경우도 있다.

이런 땅 들의 공통적인 특징은 국유지라는 것이다.

국유지를 활용하게 되면 땅 값없는 아파트를 저렴한 가격으로 서민들에게 공급할 수 있는 것이다.

강남의 부동산 문제가 심각하다면, 양재대로 또는 양재천 위에 아파트를 지을 수 있다. 철도 부지나 유수지 위에도 아파트를 지을 수 있다.

목동이나 마포 유수지는 만평이상으로 넓다. 유수지는 홍수를 대비해 국유지로 확보해 놓은 것인데, 고성능 펌프를 이미 설치해 놓았기 때문에 홍수대비 필요성은 사라진지 오래다.

박근혜 정부는 유수지 위 아파트 건설정책을 시도하려 했으나, 지역 주민들의 반대와 일부 공공기관의 반대로 무산된 바 있다.

주차장으로 활용하기에는 너무 아깝지 않은가? 지하철 종점이나 기지 활용도 좋은 대안이 될 수 있다. 지하철 종점에는 이미 상하수도나 전기 등의 기반시설이 완비되어 있기 때문에 건축비를 훨씬 절감할 수 있을 것이다.

언론 보도를 보면, 대학가 인근 원룸 임대사업자들의 반대로 몇 해 동안이나 공공 기숙사 착공도 하지 못했다고 한다.

지방 학생들이나 알바 청년들이 높은 원룸 임대료 문제로 겪는 고통을 생각한다면 이런 정책들은 하루라도 빨리 실행해야 할 것이다.

◆구체적인 실행방안

국회 입법 조사처 자료에 따르면, 유수지나 도로 위에 아파트 건설을 위해 관련법을 개정해야 할 필요가 없는 것으로 밝혀졌다.

결국, 현행법 테두리 내에서 건설교통부 장관과 지자체장이 건축허가를 내주면 가능한 것이다.

실무적으로는 협동조합기본법에 따라 희망주택조합을 설립한 후 인허가 절차를 밟으면 될 것이다.

공공주택 규모는 신혼부부가 살 정도인 12평 정도면 족할 것이다.

건축에 소요되는 자금은 약 5000만 원 정도이다. 해당 자금이 부족할 경우, 국민연금을 통해 연리 4% 정도로 대출을 해 줄 수도 있다.

입주희망자가 많기 때문에 퇴거 시 신규전입자에게 잔여계약 조건을 승계시킬 수 있어 대손위험도 없다.

원리금 상환 부담은 월 22만 원 정도면 족하다. 30년 내용 년수가 경과하면 헐어버리면 그만이기 때문에 빈 집 걱정이나 공동화 현상 우려도 없다.

◆기대효과

첫째, 서민들과 원룸 등에 거주하는 청년들의 주거비 부담을 경감시켜 줄 수 있을 것이다.

둘째, 내수활성화에 큰 기여를 할 것이다. 주택구입 또는 전세금 대출 등의 가계부채를 줄여 원리금 상환 부담 경감분 등을 소비로 대체할 수 있기 때문이다.

셋째, 그린벨트 해제를 억제해 환경파괴를 최소화할 수 있을 것이다.

◆정책 집행 시 고려할 사항

노무현 정권은 국토균형발전정책을 추진해 전국에 부동산 투기 과열현상을 불러와 아마추어 정권이라는 비판을 받은 바 있다.

유능한 사냥꾼은 사냥감이 지나가는 길목을 미리 알고 지키고 있다고 한다.

아무리 좋은 정책이라도 이면에는 부작용이 자리 잡고 있기 마련이다.

공공주택 공급확대 정책은 자칫 부동산 가격 폭락을 불러올 수 있기 때문에 과다공급은 삼가야 할 것이다.

아파트를 지을 땅이 없어 부동산 가격 거품이 생기는 현상만이라도 억제할 수 있다면 소기의 목적은 달성한 것이다.

다음에는 주택임대소득 비과세 정책 등은 수정해야 할 것이다. 이런 세제는 공평과세 정신에도 어긋나고, 자원 배분의 효율성을 왜곡시키는 결과를 초래하기 때문이다.

모쪼록 최초의 여성 건설교통부 장관으로서 역사상 부동산 투기를 근절한 장관으로 기억되길 간절히 희망한다.

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