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와이에스개발이 업무대행사인 고양 풍동 2지구 풍동 데이엔뷰 지역주택조합 아파트 홍보물(좌측)과 한울디앤씨가 업무대행사인 고양 풍동 2지구 레아플라체 지역주택조합아파트 홍보물(우측) (강은태 기자)

(서울=NSP통신) 강은태 기자 = 고양시 풍동 2지구 도시개발사업을 추진하는 업무대행사들이 지역주택조합아파트 조합원 모집에 열을 올리자 고양시가 이에 대해 경고하고 나섰다.

또 도시개발 사업부지 한 곳에 분열된 두 개의 토지주 조합 추진위원회와 업무대행사 두 개가 대립하며 경쟁하듯 지역주택조합 아파트 조합원 중복 모집을 시작해 고양시의 선택을 받지 못하는 업무대행사가 모집한 지역주택조합아파트 조합원들의 피해가 예상됐다.

현재 고양시 관계자는 “고양 풍동 2지구 도시개발 구역 내 지역주택조합 아파트 추진은 업무대행사의 경쟁으로 과열된 상태다”며 “허위·과장 광고가 우려 된다”고 경고했다.

따라서 NSP통신은 고양 풍동 2지구 도시개발지구 내 지역주택조합아파트 조합원 모집 과열 양상과 고양시의 우려를 포함해 고양 풍동 2지구 도시개발 당사자인 토지 주들의 입장을 총 5회에 걸쳐 심층 분석 보도한다.

그 네 번째 순서로 ‘고양 풍동 2지구 도시개발 어떻게 되나’제목 하에 ‘토지주 조합원과 지역주택조합원간의 상생방안’을 내보낸다.〈편집자 주〉

◆환지방식의 도시개발이 주는 고양 풍동 2지구 토지소유주들 간의 갈등

환지방식은 도시개발사업 시행방식 중 하나로 사업부지내 토지면적의 3분의2 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 지역의 토지 소유자 총수의 2분의1 이상의 동의하에 기존 토지의 권리를 개발한 후 재분배하는 도시개발 방식을 의미한다,

또 이때 기존 토지의 약 50%는 도로, 공원 등과 같은 공공용지와 토지 구획정리에 필요한 사업비 충당을 위한 체비지로 구성되고 나머지 약 50%는 기존 토지 소유주들에게 환지로 제공되며 환지 중 매각된 토지에는 도시개발사업조합이 업무대행사를 통한 공동주택 및 상가주택 분양사업을 추진하는 것이 일반적인 사업형태다.

그러나 환지방식의 도시개발사업은 이웃하고 살던 토지 소유주간에 심각한 갈등 구조가 만들어지는 부작용이 있다.

왜냐하면 도시개발 사업 부지를 비싼 값에 팔고 떠나고 싶은 토지주와 매각하지 않고 남아 환지를 받을 토지주간에는 사업성공을 위한 ‘임계 땅값’이라는 이슈로 서로 대립될 수밖에 없고 지금 고양 풍동 2지구 토지주들 간에 벌어지는 극한 대립이 이 임계 땅값을 놓고 벌이는 싸움이기 때문.

특히 고양 풍동 2지구 도시개발을 추진 중인 와이에스개발과 한울디앤씨의 지원을 받는 토지주들로 구성된 조합 추진위는 대부분 땅을 팔고 떠날 토지주들이 집행부를 장악하고 있어 만약 와이에스개발과 한울디앤씨가 이들과 결탁한다면 높은 땅값이 지불 될 것이고 이에 대한 피해는 원주민들이 입게될 면적이 축소된 환지와 미래에 풍동 2지구 주민이 될 지역주택조합아파트 조합원들의 추가 분담금이라는 고지서 형태로 나타날 것이다.

따라서 도시개발 완료 후 고양 풍동 2지구 주민이 될 원주민인 토지주 조합원과 미래에 주민으로 편입될 지역주택조합원간에는 반드시 상생방안을 찾아야만 하고 그 첫 열쇠는 함께 힘을 합쳐 정상적이고 합리적인 업무대행사를 분별해 내는 것이다.

◆고양 풍동 2지구 도시개발 후 토지평가 금액 분석으로 본 업무대행사의 사업의지

고양시 식사지구 도시개발에 참여했던 도시개발 분석 전문가 A씨가 와이에스개발이 지난 4월 21일 조합설립을 위한 창립총회에서 변경을 요청한 사업면적을 기준으로 분석한 구획정리 후에 평가한 고양 풍동 2지구 평가금액 총액과 토지 용지별 평가금액 추정표 (강은태 기자)

고양시 식사지구 도시개발에 참여했던 도시개발 분석 전문가 A씨는 “고양 풍동 2지구 개발 후 토지 평가 총액은 총 3860억 6774만 2500만원으로 이 재원으로 토지구획 정리 사업비와 사업지구 내 기존 땅값을 치러야만 고양 풍동 2지구 사업을 문제없이 추진할 수 있다”고 말했다.

이어 “고양시의 고양 풍동 2지구 토지 구획정리 사업비 1700억 5700만원을 정밀 분석해 보면 약 700억 원 정도가 여유있게 책정돼 있고 이는 다시말해 도시개발 전문가 집단이라면 약 700억원 정도의 사업비 절감이 가능하며 이는 약 1000억 원 정도의 사업비로 고양 풍동 2지구 도시개발 사업이 가능하다는 의미다”고 강조했다.

따라서 도시개발 분석 전문가 A씨의 주장에 근거해 볼 때 고양 풍동 2지구 도시개발을 성공하기 위해선 기존 사업부지내 땅 값을 3.3㎡당 최대 360만원 이내(기존 토지 매입 총액 약 2800억원)로 구입해야 하고 도시개발 구획정리 사업비 총액은 반드시 1000억 원 내외로 해결할 수 있는 역량을 갖춘 업무대행사가 도시개발 사업을 추진해야 한다는 분석이 나온다.

또 일산 풍동 데이엔뷰의 와이에스개발이나 일산 풍동 레아플라체의 한울디앤씨 모두 고양 풍동 2지구 도시개발 지구 내 공동 주택 용지에 지역주택조합아파트 분양을 900만 원대에 진행하고 있고 이는 아파트 건축비 약 300만원을 제외한 땅값이 3.3㎡당 평균 600만 원대에 고정돼 있음을 의미한다.

따라서 와이에스개발이나 한울디앤씨가 고양 풍동 2지구 사업지구 내 지역주택조합 아파트 분양을 900만 원대에 주장하면서 기존 토지 매입 총액으로 약 2800억 원( 3.3㎡당 최대 360만원)을 초과하거나 도시개발 사업비 1000억 원을 맞출 수 없다면 이는 곧바로 지역주택조합아파트 조합원의 추가 분담금으로 이어질수 밖에 없다는 분석이 가능하다.

◆ 풍동 2지구 토지 평균 매입단가를 둘러싼 와이에스개발과 한울디앤씨의 갈등

고양 풍동 2지구 도시개발사업부지내 국·공유지를 제외한 민간인 소유 토지면적은 약 25만 536㎡(약 7만 5920평)로 2016년 평균 공시지가는 3.3㎡당 145만 9685원으로 총 땅값은 1108억 1928만 5200원이다.

또 2012년 평균 공시지가는 3.3㎡당 154만 5181원으로 총 1173억 1014만1520원으로 2016년 공시지가와의 차이는 64억 9085만 6320원으로 2012년부터 2016년까지 공시지가가 가장 높은 해는 2012년으로 집계된다.

현재 일산 풍동 데이엔뷰의 와이에스개발 주식회사(대표 김미경)는 고양 풍동 2지구 도시개발지구 사업부지 평균 매입 기준을 당초 2012년 공시지가의 3배에서 최근 3.5배로 인상해 토지 매매계약서를 체결한다는 이야기가 돌고 있다.

따라서 이를 적용할 경우 와이에스개발은 3.3㎡당 540만 8134원(2012년 공시지가 기준 3.5배 적용)에 달한 민간인 소유 토지매입 총액은 4105억 8718만 8900원으로 집계된다.

그리고 일산 풍동 레아플라체의 한울디앤씨(대표 이남식)는 2012년 공시지가 보다 좀 더 낮은 2016년 공시지가의 2.5배로 토지 매입 작업을 진행 중이며 이를 적용해 보면 3.3㎡당 364만 9213원의 토지매입 총액은 2770억 4938만 8250원으로 와이에스개발보다 무려 1335억 3780만 650원 더 낮게 나타난다.

따라서 추정치이기는 하지만 양사의 고양 풍동 2지구 토지매입 평균단가 분석을 통해 누가 더 고양 풍동 2지구 도시개발을 성공시키기에 적합한 임계 땅값을 토지 매입금액으로 제시하고 있는지 가늠해 볼 수 있다.

◆와이에스개발·한울디앤씨의 풍동 2지구 사업비 및 매입 땅값 비교가 주는 시사점

와이에스개발이 지난 4월 21일 조합설립을 위한 창립총회에서 추인을 요구한 고양 풍동 2지구 사업비 총액 3499억 2619만(좌)과 한울디앤씨가 NSP통신의 거듭된 요청으로 최근 공개한 고양 풍동 2지구 사업비 총액 1020억 8700만원과 그 내역(우) (강은태 기자)

와이에스개발은 지난 4월 21일 개최한 고양 풍동 2지구 도시개발사업조합 설립을 위한 창립총회에서 고양시가 인가한 사업비 1700억 5700만원보다 무려 1798억 6919만 5000원 더 많은 총 3499억 2619만 5000원을 고양 풍동 2지구 사업비로 조합 추진위에 추인을 요청했다.

또 한울디앤씨는 NSP통신의 요청으로 그 동안 공개를 망설이던 고양 풍동 2지구 도시개발 총 사업비로 1020억 8700만원을 공개하며 당초 고양시 도시개발심의위원회가 책정한 고양 풍동 2지구 사업비 1700억 5700만원은 보수적인 분석을 통해 산출한 것으로 정밀히 분석해 보면 고양시 인가 당시 사업비보다 679억 7000만원은 더 절감할 수 있다고 밝혔다.

따라서 고양 풍동 2지구 도시개발 사업을 추진 중인 업무대행사인 와이에스개발의 도시개발 총 사업비(사업비 3499억2619만원+ 토지매입 총액 4105억8718만원=7605억1337만원)와 한울디앤씨의 도시개발 사업비 총액(사업비 1020억8700만원+토지매입 총액 2770억4938만원=3791억3638만원)의 차액 3813억 7699만원은 양사 중 누가 고양 풍동 2지구 도시개발에 더 적합한 업무대행사인지를 분별할수 있게 해준다.

한편 와이에스개발은 최근 KBS 2TV 추리의 여왕에 형사 역으로 출연한 영화배우 권상우 씨를 이미지가 부합된다는 의미로 고양 풍동 데이엔뷰 지역주택조합아파트 홍보 모델로 발탁해 조합원(가입비 1000만원) 모집에 열을 올리고 있다.

또 와이에스개발은 토지주 조합추진위원회와 체결한 고양 풍동 2지구 시행업무대행 용역계약서에 업무대행사와의 ▲해약조건이 없는 것 ▲와이에스개발 2016년 말 기준 감사보고서에 나타난 재무상태(단기차입금과 선수금 및 선급금 등) 등에 대해 해명을 요청했지만 본지의 질문에 “답할 필요성이 없다”는 문자 해명과 함께 곧 본지의 취재기자들을 “서울중앙지검에 허위사실 유포로 고소할 예정이다”고 전해 왔다.

NSP통신/NSP TV 강은태 기자, keepwatch@nspna.com
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