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[실무자인터뷰]6·19부동산대책 효과는…“풍선효과 11·3대책 비해 제한 가능성↑”

2017-06-27 13:09, 오금석 기자 [XML:KR:1201:금융]
#실무자인터뷰 #부동산대책 #아파트분양 #전매 #주택담보

(서울=NSP통신) 오금석 기자 = 문재인 정부가 일명 ‘핀셋규제’로 불리우는 6·19 부동산 정책을 내놨다. 투기 세력은 잡되 실수요자 피해는 최소화 한다는 것이 핵심이다.

즉 주택시장에서 과열을 걷어내면서 핀셋과 같은 대응으로 부동산 문제를 잡겠다는 것인데 시장에선 이에 대해 여러 반응이 나온다.

풍선효과가 나타나 정책이 실효성 있을지 의문이라는 점과 과연 투기를 막을 수 있을지 등 지적이 제기되는 가운데 전문가는 이번 대책이 지난 11.3대책에 비해서 풍선효과가 제한적일 가능성이 높다고 말한다.

LTV·DTI 강화, 분양권 전매 금지가 서울 전역으로 확대되기 때문인데 이에 전매차익을 노리는 단기차익수요와 무리한 대출로 분양시장에 뛰어드는 수요를 일부 차단할 수 있을 것으로 내다봤다.

이번 부동산정책이 어떤 효과를 불러올 수 있는지 그리고 수요자들이 고려해야 할 부분 등 함영진 부동산114 리서치센터장과 인터뷰를 진행했다.

 

함영진 부동산114 리서치센터장
함영진 부동산114 리서치센터장

- 이번 부동산 대책 핵심은 무엇인가요

▲지역별 주택 유형별로 시장을 분석해 실수요의 거래시장을 강화하고 투기수요가 있는 서울 등 일부지역의 분양 및 재건축 상품에 규제를 가해 투기적 가수요를 차단하는 ‘핀셋규제’로 정의할 수 있겠다.

우선 분양권 전매 및 1순위 청약, 재당첨 제한이 강화되는 조정 대상지역(37개 지역 기선정)에 경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구 등 3개 지역을 추가해 총 40곳으로 늘렸다. 또 서울 전역의 전매 제한 기간을 소유권이전등기 시까지 강화했다.

조정 대상지역의 여신기준을 강화해 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 10%p씩 낮춰 대출액을 줄이고 집단대출(잔금대출만 해당)에 대한 DTI규제를 7월 3일부터 신규로 적용한다.

그리고 도시 및 주거환경정비법을 개정해 이르면 하반기부터 재건축 조합원당 주택 공급을 현재 최대 3주택에서 1주택으로 제한(예외적 2주택 허용)하기로 했다.

- 그럼 새로 추가된 조정지역대상 3곳이 선정된데 적절하다고 보는지

▲최근 정비사업 열풍으로 집값이 단기 급등한 광명시나, 청약전매규제 미비로 가수요자가 분양시장에 쏠린 부산일부 지역은 시장 안정화 조치가 필요했다고 생각한다.

- 부동산 분위기, 국지적으로 얼마나 과열된 상태였나요

▲전국화 현상이라기보다는 서울과 부산 등 일부지역을 중심으로 한 국지적 현상이다.

특히 올해 들어 아파트 가격상승률이 가장 높은 서울지역은 강남을 중심으로 가격상승이 높다. 삼성역 마이스사업 등 각종 개발사업에 대한 기대감이 높고 특히 재건축초과이익환수를 피하기위한 정비사업의 속도전이 한창이기 때문이다. 고분양가에도 강남권 블루칩 분양물량의 경쟁률이 높다보니 강북이나 주변지역의 가격상승에도 영향을 주고 있다.

예년과 비슷한 아파트 입주량으로 공급과잉 우려가 없다는 점도 소비자의 관심을 주목시키고 있다.

- 이번 대상에서 벗어난 오피스텔이나 다른 지역으로 풍선효과가 나타날 것이라는 전망도 나오옵니다. 어떻게 보시는지

▲8월 정부의 가계부채종합대책에 앞선 중강도 대책이었기 때문에 시장에서 정부의 투기수요 억제정책과 관련된 정책의지를 정확히 읽어내지 못하는 정보굴절 현상과 정책내성 현상이 있을 수 있다. 그래서 향후 정책방향에 대한 일관성과 투기수요를 엄단하겠다는 지속적 시그널이 필요하다.

6.19 대책발표이후 제도 시행을 위한 입법 기간에 틈새가 있을 수 있고 재건축 규제에서 벗어난 사업시행인가 이후 단계의 재건축 단지나 혹은 사업시행인가를 받기 위해 속도를 내는 재건축 사업장 등에 일부 풍선효과 우려가 있다. 7~8월 분양할 대기수요 많은 일부 분양시장에도 풍선효과가 예상된다.

그러나 시장 영향력이 큰 LTV, DTI 강화와 함께 분양권 전매 금지를 서울 전역으로 확대했기 때문에 지난 11.3대책에 비해서 풍선효과가 제한적일 가능성이 높다.

- LTV와 DTI 강화, 어떤 효과를 기대할 수 있을까요

▲저금리 유동성 장세에 힘입어 분양권 전매차익을 노리는 투기적 가수요는 담보인정비율 축소와 차주 상환능력 심사 내실화 등을 통해 일부 이탈이 기대된다.

전매차익을 노리는 단기차익수요와 무리한 대출로 분양시장에 뛰어드는 수요를 일부 차단할 수 있을 것이다. 다만, 입주 시 전세를 놓는 등 매매가대비 전세가 비율이 높은 임대차시장의 특징을 고려할 때 분양시장의 여신규제 정책 효과가 다소 떨어지는 한계도 있다.

- 잔금 대출에도 DTI가 적용된다고 하셨는데 그럼 이번 6·19 발표 이전에 분양받아 중도금을 내는 상황이라면 잔금 때 새 규제를 적용받는지

▲그렇지 않다. 하지만 7월 3일 이전 기 공고된 주택도 시행일 이후 분양권이 전매된 경우는 강화된 여신규제를 적용받기 때문에 분양권을 매수할 차주의 신용과 대출여력이 중요하므로 전매를 한다면 거의 동일한 규제효과가 있다고 보면 된다.

- 이 외 수요자들이 고려해야 할 부분이 있다면요

▲서울 등 일부지역은 이미 고점을 넘어선 집값수준을 보이는 등 가격이 부담스럽게 올랐다.

하반기부터 분기당 10만호의 아파트 입주가 2019년 1분기까지 쏟아질 예정이다.

즉 단기차익 목적을 고려한 갭투자는 위험하단 뜻이다. 자본력을 갖추고 임대소득 목적의 수익형부동산 구입이나, 자기자본이 집값의 60~70%는 갖추고 부동산시장에 뛰어드는 것이 현명하다.

- 이번 정책에 대해 전체적으로 진단을 한다면

▲‘6.19 부동산 대책’은 과열 지역의 가수요를 차단하되 실수요자 중심의 주택시장은 살리는 데 방점이 찍혔다. 조정 대상지역에 대해서는 청약, 대출, 재건축 규제를 모두 강화하면서도 한편으로는 투기과열지구 지정과 같은 강력한 카드를 꺼내지 않고 실수요자의 보호책을 동시에 내놓는 등 규제의 강도나 수위 조절에 고심한 흔적이 역력하다.

우선 이번 대책으로 서울, 부산, 세종시 등 최근 집값이 단기 급등했던 지역의 가격 상승세와 거래량이 둔화될 것으로 보인다. 전매 차익을 목적으로 한 청약수요가 이탈하고 재고 아파트 시장의 추격 매수에도 제동이 걸릴 전망이다.

제도 시행을 위한 입법 기간에 틈새가 있을 수 있고 재건축 규제에서 벗어난 사업시행인가 이후 단계의 재건축 단지나 혹은 사업시행인가를 받기 위해 속도를 내는 재건축 사업장 등에 일부 풍선효과 우려가 있으나 시장 영향력이 큰 LTV, DTI 강화와 함께 분양권 전매 금지를 서울 전역으로 확대했기 때문에 지난 11.3대책에 비해서 풍선효과가 제한적일 가능성이 높다.

 

NSP통신/NSP TV 오금석 기자, keum0818@nspna.com
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