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(서울=NSP통신) A씨는 2011년 남편명의로 보유하던 주택의 1/2만큼 증여를 통해 명의 이전하였다. 2017년 해당 주택을 양도하고 양도세신고를 하던 중 담당 세무사에게 뜻밖의 이야기를 듣게 되었다.
당초 남편명의였던 주택은 2006년에 취득한 주택으로 2017년 양도 시 10년 이상 보유주택에 해당하여 장기보유특별공제 80%(고가주택) 가 적용될 수 있었다. 그러나 2011년 공동명의로 변경함으로 1/2에 해당하는 부분은 80%가 적용될 수 없다는 것이었다.

▲ 장기보유특별공제란?

장기보유특별공제란 부동산 투기를 억제하고자 3년 이상 보유한 토지나 건물을 양도할 때 양도차익의 일정 비율을 공제하는 제도다. 공제율은 일반 토지나 건물의 경우 최소 10%(3년보유)에서 최대 30%(10년이상 보유)으로 1년에 3%씩 상승되며, 고가주택에 해당하여 과세되는 1세대 1주택의 경우 최소 24%(3년보유)에서 최대 80%(10년이상 보유) 로 1년에 8%씩 상승된다.
여기서 고가주택이란 양도가액이 9억원을 초과하는 주택이다.

▲ 장기보유특별공제 기산일(일반적인 경우)

장기보유특별공제의 일반적인 보유기간 기산일은 “취득일” 이다. 즉 취득일부터 양도일까지의 기간을 계산하게 된다.

▲ 장기보유특별공제 기산일(특수한 경우)

원칙적 기산일은 “취득일” 이나 경우에 따라 일률적으로 적용하지 못하는 경우가 있어 주의가 필요하다. 예를 들면,
토지와 건물의 취득일이 다른 경우에는 각각의 취득일을 기산일로 한다. 단독에서 공동명의로 명의변경 시 변경된 취득분은 추가지분 취득일이 기산일이다. 상속받은 자산을 양도하는 경우에는 상속개시일(사망일), 증여받은 자산을 양도하는 경우에는 증여일(증여등기접수일)이 된다.
또한 이월과세가 적용되는 양도의 경우 증여자의 취득일, 이혼 시 재산분할로 취득한 부동산은 이혼 일방자(지급자)의 취득일이며, 부당행위계산 부인대상 부동산의 경우 당초 증여자의 취득일을 기산일로 한다.

사례에서 남편의 양도소득세는 80%의 장기보유특별공제가 가능하나, 아내 A씨의 경우 공동명의로 변경한 2011년 취득일이 기산일이 되어 48%만 적용 가능하다.

참고로 공동명의 주택 양도 시 고가주택 판단기준은 지분별 가액이 아닌 전체가액을 기준으로 9억원 초과여부를 판단한다.

장기보유특별공제는 과세표준을 직접적으로 줄여주어 절세에 매우 효과적이다. 그러나 증여세, 상속세 등을 절세하기 위하여 공동명의로 변경하는 경우 변경된 지분가액에 대한 기산일이 달라질 수 있다는 점을 유의하기 바란다.