금융위, PF보증 47.8조로 확대…전월세 지원 강화 나서

(서울=NSP통신) 유명환 기자 = 금융위원회가 주택공급 촉진을 위해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 금융지원을 26조 3000억원에서 47조 8000억원 규모로 늘리는 동시에 비거주 1주택자의 전세자금대출을 원칙적으로 막는 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 내놨다.

13일 금융위에 따르면 이번 부동산 종합 대책은 6개 부문 34개 세부과제로 구성됐으며, 공급 측면에서는 자금을 대폭 풀고 수요 측면에서는 투기 차단 기조를 유자하되 청년과 실수요자만 선별 지원하는 대책을 내놨다.

이는 현정부의 부동산 세제개편에 반발이 극심한 것에 따른 것으로 풀이된다. 실제 수도권 아파트 평균 매매가는 지난해 12월 7억 6000만원에서 올해 6월 7억 9000만원으로 올랐고 광의통화(M2) 증가율은 2월 4.9%에서 5월 5.8%로 확대으며 물가상승률도 1월 2.0%에서 6월 3.2%까지 뛰었다.

PF 시장은 규모 자체가 쪼그라들었다. PF 익스포저는 지난 2023년 12월 말 231조 1000억원에서 올해 3월 말 169조 8000억원으로 61조원 넘게 줄어 현장에서는 자금 조달 애로가 이어져 왔다.

이에 금융위는 향후 3년간 PF보증 규모를 직전 3개년 평균 13조1000억원의 2.2배인 연평균 28조7000억원으로 늘리기로 했다. 착공예정 물량이 24만9000호로 가장 적은 2027년에는 33조원을 집중 공급한다.

보증 조건도 완화된다. 주택금융공사는 ▲건축공사비 플러스 PF보증을 5조원으로 확대 ▲보증수수료 30% 인하 조치를 2027년 말까지 연장 ▲조기 착공 시 10% 추가 인하 ▲주거사업장 보증비율 기존 90~95%에서 100%로 한시 확대 등을 시행한다.

부실사업장 정리에도 자금이 투입된다. 캠코 PF정상화 지원펀드를 3조원 규모로 신규 조성하고 은행·보험권 신디케이트론을 1조원에서 5조원으로 확대하며 금융업권 자체펀드는 7조 3000억원에서 10조원까지 늘린다.

자기자본비율에 대한 규제는 유예로 가닥을 잡았다. 주거사업장에 대한 PF 자기자본비율 규제는 2027년 시행에서 2029년으로 2년 미뤄진다. 제2의 레고랜드 사태를 막기 위해 당초 계획대로 추진해야 한다는 의견과 건설업계 애로를 감안해야 한다는 의견이 맞선 끝에 나온 것으로 풀이된다.

수요 관리는 정반대 방향이다. 금융위는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제비율 주택가격별 주담대 한도 등 기존 규제를 그대로 유지한다고 못 박았다.

전세대출 규제는 확대된다. 내년 1월 1일부터 ▲수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자 ▲해당 주택을 임대 중인 경우 ▲본인과 배우자 모두 실거주한 적이 없는 경우 세 가지에 모두 해당하면 전세대출보증 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 금지된다.

규제 대상 규모는 적지 않다. 수도권·규제지역 아파트 보유 1주택자가 받은 전세대출은 약 9조3000억원 6만건에 달한다. 다만 법적 의무에 따른 실거주 예정 임대차계약 승계 임대인의 보증금 미반환 등의 경우에는 예외가 인정된다.

보증비율도 낮아진다. 1주택자의 전세대출 보증비율은 수도권·규제지역 80%에서 70%로 그 외 지역은 90%에서 80%로 축소된다. 무주택자는 현행 수준이 유지된다.

DSR 소득 산정 방식도 바뀐다. 모든 소득에 대해 최근 1개년 소득을 원칙으로 하되 소득상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균 30%를 넘으면 3개년 평균으로 산정해 성과급 등 일시적 소득 증가에 따른 과도한 대출을 막는다.

은행 자본규제도 강화된다. 고위험 주담대 유형에 고액·고DSR 주담대와 고가주택·고LTV 주담대가 추가돼 위험가중치가 평균의 2~4배로 오르고 가계부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)이 새로 도입된다.

청년 지원은 3종 세트로 묶였다. 2027년 1월 출시 예정인 청년미래보금자리론은 연 3조원 규모로 2년간 공급되며 만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년이 4억원 이하 비아파트를 최대 LTV 80%로 살 수 있도록 설계됐다.

전월세 지원도 강화된다. 청년 전월세결합보증은 연 4조5000억원 규모로 임차보증금의 90%까지 보증비율 100%를 적용하며 청년특례 전세대출보증은 오는 10월부터 대상 연령이 만 34세에서 39세로 확대된다.

가계부채 총량 목표는 상향됐다. 금융위는 올해 가계부채 총량 증가율 목표를 당초 1.5%에서 3% 수준으로 조정하고 재건축·재개발 이주비 대출과 신축 단지 중도금·잔금대출은 총량관리 목표에서 별도 관리하기로 했다.

다만 목표 상향이 규제 완화 신호로 읽힐 수 있다는 우려가 나온다. 우리나라의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 지난해 말 88.6%로 영국 73.6% 미국 68.1% 일본 61.1%를 크게 웃돌아 여전히 주요국 최상위권이다.

공급과 수요 대책의 시차도 과제다. 전세대출 규제와 자본규제 강화는 대부분 2027년 1월에야 시행되는 반면 PF 보증 확대는 즉시 적용돼 공급 효과가 나타나기 전 대출 여력만 먼저 늘어날 수 있다는 지적이 제기된다.

불법행위 점검도 이어진다. 금융감독원은 2021년 이후 취급된 고위험 사업자대출을 올해 12월까지 전수 점검할 계획으로 지난해 7월부터 올해 2월 취급 대출 중 178건 686억원이 이미 용도외 유용으로 적발됐다.

이억원 금융위원장은 “청년의 주거형태별 맞춤형 금융지원을 확대 하기 위해 ’청년 주거 지원 3종 세트‘를 출시하겠다”며 “’청년 미래보금자리론‘을 새롭게 도입하고, 반전세 보증상품 마련과 청년특례 전세대출보증 개선으로 전월세 실수요자에 대한 지원도 함께 강화할 것”이라고 말했다.

이어 “보금자리론 소득요건을 부부 중 1인 기준으로 바꾸어 이른바 ’결혼 페널티‘도 해소하겠다며 ”이 외에도 DSR 소득심사시 청년층의 미래 소득 증가분이 충분히 반영될 수 있도록 장래소득 인정기준 적용을 확대하고, 생애최초 LTV 우대 인정기준도 억울하게 혜택을 받지 못하는 경우가 없도록 합리적으로 보완해 나가겠다“고 덧붙였다.