(서울=NSP통신) 유명환 기자 = 정부가 비거주 1주택자를 겨냥한 세제개편에 이어 전세대출 제한을 포함한 금융 규제 후속 대책을 예고하면서 임대차시장 불안이 커지고 있다. 집주인의 실거주 전환과 월세 전가가 동시에 진행될 경우 규제의 부담이 무주택 세입자에게 옮겨갈 수 있다는 우려가 나온다.

6일 금융권과 재정경제부에 따르면 정부는 지난 3일 종합부동산세와 양도소득세 과세 기준을 주택 수에서 거주 여부와 주택가액으로 전환하는 2026년 세제개편안을 발표했다. 실거주 1주택자를 제외한 초고가 주택과 비거주 1주택 다주택자의 세 부담을 높여 매물 출회를 유도하겠다는 구상이다.

개편안에 따라 종부세 1세대 1주택 기본공제는 현행 12억원에서 실거주는 14억원으로 오르지만 비거주는 9억원으로 낮아진다. 과세표준 6억~12억원 구간 세율은 1.0%에서 1.3%로 12억~25억원 구간은 1.3%에서 1.5%로 오르고 2028년에는 2.0%까지 인상된다.

세 부담 증가폭은 가파르다. 60세 보유 10년 기준 비거주 1주택자의 종부세는 2028년 현재의 약 4배 수준으로 늘어날 전망이다. 세 부담 상한도 150%에서 200%로 상향된다.

관건은 이달 발표될 금융 후속 대책이다. 정부가 검토 중인 방안으로는 ▲비거주 1주택자 전세대출 신규 취급 제한 ▲기존 대출 만기 연장과 대환 제한 ▲수도권과 규제지역 전세대출 공적보증 비율 80%에서 70%로 하향 ▲총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상 확대 등이 거론된다.

규제 대상 규모는 크지 않다. 금융감독원 자료 기준 2026년 3월 말 규제지역 아파트를 보유한 비거주 1주택자의 전세대출 잔액은 4조9000억원 수준이다. 직장 이동과 자녀 교육 질병 치료 등은 거주 목적으로 인정해 예외를 두겠다는 방침이어서 실제 적용 범위는 투기성 사례로 좁혀질 가능성이 크다.

문제는 이미 진행 중인 시장 위축이다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 지난달 말 전세대출 잔액은 120조5690억원으로 한 달 새 1조146억원 줄어 8개월 연속 감소했다. 3일 기준 이들 은행의 전세대출 최고금리는 2년 고정형 6.61%로 올해 1월 말 5.88%보다 0.73%p 뛰었다.

전세의 월세화 속도는 최근 4년 사이 급격히 빨라졌다. 국토교통부 주택통계에 따르면 전국 월세 거래 비중은 2022년 48.0%에서 2023년 54.9% 2024년 57.9% 2025년 60.7%로 매년 올랐고 2026년 1~3월 누계는 68.6%로 역대 최고를 기록했다.

서울 아파트도 역전을 눈앞에 뒀다. 부동산 플랫폼 다방 분석 기준 올해 4월 서울 아파트 월세 비중은 49.8% 전세 비중은 50.2%로 격차가 0.4%p까지 좁혀졌다. 2017년 4월 31.3%p였던 격차가 10년 만에 사실상 사라진 셈이다.

주거비 부담도 함께 늘었다. 지난 6월 기준 서울 아파트 평균 월세는 159만2000원으로 1년 전보다 17만원 올랐다. 연립·다세대는 2024년 이미 월세 거래량이 전세를 추월했고 올해 월세 비중은 61.3%까지 높아졌다.

보증 비율이 낮아지면 전세대출 부실 발생 시 은행이 떠안는 손실이 커진다. 은행권이 심사 문턱을 높이면 규제 대상이 아닌 무주택자까지 대출 공급 위축의 영향을 받을 수 있다는 지적이 나오는 이유다.

보유세 부담과 전세대출 제한이 겹치면 비거주 1주택자가 세금 회피와 대출 상환을 위해 본인 소유 주택에 직접 입주할 유인이 커진다. 계약 연장을 준비하던 세입자는 퇴거나 이사를 택해야 하고 집주인이 보증부월세 전환이나 관리비 인상으로 비용을 전가할 가능성도 제기된다.

시장에서는 규제의 화살이 결국 세입자에게 향한다는 불만이 이어지고 있다. 전월세 세입자를 위한 대책 없이 집값 안정에만 초점을 맞췄다는 비판과 다주택자·비거주 1주택자를 겨냥한 규제의 실제 부담을 무주택 서민이 진다는 지적이 대표적이다.

금융권 관계자는 “집값 안정화를 명분으로 다주택자에 대한 규제를 강화했지만 들썩인 건 전월세 시장이었다”며 “비거주 1주택자를 겨냥한 세제 및 대출 규제가 시행되면 임대차 시장 매물 잠김과 월세화는 더 가팔라질 것"이라고 말했다.

이어 ”금리가 높고 대출이 막혀 매매가 힘들어진 상황에서 전월세 주거비 부담까지 가중되고 있다“며 ”정책 취지와 달리 무주택 서민에게 피해가 전가되지 않도록 정교한 대책이 마련돼야 한다“고 강조했다.